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人生で最大限真剣にマンション購入を考えた数週間の思考推移

とても久しぶりの投稿になってしまった…
(来年からはもっと頻度の高い更新のために、運営方法を変えようか考えています。)

さて、ここ最近何をしていたかというと、タイトルの通りかなり真剣にマンション購入を検討していた。
というのも、この低金利時代に加えて今後の円先安感を考えると円で3000~4000万円程度の借金をして自分のバランスシートを拡大させることに妙味を感じたからである。

しかし、結論から言うとなかなか良い物件が見つからず今のところ行動には移していない。

今日は、物件の購入検討中に考えていたいくつかの僕なりの基準を紹介したいと思う。

最初に前提条件として、購入を検討していた物件のタイプは40m2程度の中古1LDKマンションである。
立地は、都心(新宿区、渋谷区、港区の山手線内側)もしくは山手線西側主要駅(渋谷、新宿あたり)から電車で10分以内の環状エリアを考えていた。

1LDKというのは、ちょっとお金のある1人暮らしの人と2人暮らし新婚夫婦からの需要が見込め、最近の都心の晩婚化、DINKS傾向を見ると、相応に需要が高いと考えたためである。

中古というのは、だいたい築5年程度~10年程度を指している。
投資用物件を購入する上で、まず新築を買うという行為はありえない。なぜなら、新築物件の価格にはディベロッパーの取り分が上乗せされているので、買った瞬間にディベロッパーの取り分が剥げ落ち、価格にして2割程度は損をするからである。
また、一般的に物件価格の価格下落の推移を考えると、新築から5年程度の価格下落幅が最も大きいことは、感覚的にわかるだろう。

物件購入を考える上で、出口を考慮することは非常に重要である。出口を考える上で特に重要なのは、売りに出した時に買い手がいるかという点と、価格の下落幅が小さいことである。
以上を考慮して、都心の1LDKマンションを購入のターゲットとしていた。

次に考えたのは、ローンの投資期間とその時のキャッシュフローである。
投資期間は10年と考えた。
例えば3000万円を借り入れた場合の月々の返済額を算出する。これは金利がわかれば簡単に出せる。
次に、この物件を賃貸に出すことを想定して、いくらの賃料なら借り手がつくのかを考える。

僕のざっくりとした計算だと、だいたい家賃16万円程度の物件であれば、月々の返済は10万円程度で済むと考えられる。
つまり月々6万円程度のプラスが出るということである。
もしこの6万円のプラスが毎月安定的に出るとすれば、1年で72万円、10年間で720万円のプラスになる。
なので、10年後に物件を売るときに、当初買った価格よりも720万円値下がりした価格以上で売れれば、利回り的にはプラスになる(おそらく需要のある中古物件であれば700万円も下落しない)。

仮に700万円値下がりした価格で売れたと考えても、利益は20万である。
この利益の絶対額は非常に小さく、そんな小さな利益のために3000万円の借金をすることはばからしいが、この間に、金利が上がり円が値下がりしていれば、自分の拡大されたバランスシートを活かしてかなり利益を出すことが可能である。

しかし、物件購入で考えなくてはいけないことは、物件を購入する時と売却する時に諸経費で300万円程度かかること、そして、物件保有期間中は固定資産税(年6万~10万程度)がかかることである。
また、月々の管理費・修繕積み立て費(月々2~3万円)などもかかってくる。

正直、これらの経費はばかにならないほど大きい。

これらの経費を考慮した上だと、マンション購入自体でプラスの利回りを出すことはなかなか難しい。
加えて、物件売却時にすぐに買い手が見つかるかどうか、10年間で本当に金利は上がるのか、円は値下がりするのか、こういったリスクを考えると、あえて金利上昇リスク、円安リスクをマンション購入でヘッジする必要はないというのが妥当な考えだという結論に達した。

もしマンションをかなり割安に入手できる術がある、月々のキャッシュフローを劇的に改善できるスペシャルスキームが存在するのであれば、今マンションを購入することは得策と言えるだろう。

僕自身、月々のキャッシュフローを劇的に改善させるスペシャルスキームをなんとか作ろうとこの数週間思考を巡らせていたが、合法的に法や規制の抜け穴を探すのは不可能という結論に達した。

日本の成熟した住宅市場を利用した金利上昇、円安リスクのヘッジ方法は上手く機能しなそうだが、真剣に検討したことでいろいろと勉強になった。
今後も、様々な思考を巡らせて変化を利益のチャンスに変えられるようにしていきたい。


最後に蛇足として、住宅は賃貸がいいのか購入がいいのかという議論について簡単に個人的見解を述べたいと思う。
結論は、ケースバイケースになってしまうが、同じ住居に一生住むと確信している場合は、基本的には購入することが得策だと考えられる。
しかし、ライフスタイルに合わせて住居を変える場合や、常に新しい設備の中で暮らしたいと考える場合は、賃貸が良いと考えている。

賃貸も購入も劇的な差があるわけではなくどちらにも一長一短があるわけなので、今後の不確かな社会情勢を予想するのであれば、身軽な賃貸の方が個人的には好きである。

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  • 2017-04-27 16:21
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